自己破産で土地は借地で建物だけが自分所有の場合はどうなる?

自己破産の申立てを行うと、所有する自宅はよほど資産価値がないようなボロ家屋でない限り、競売に掛けられるか任意売却されるかで失うことになるのが通常です。

≫ 自己破産すると住宅(家)や土地は処分させられてしまうのか

ところで、ここで疑問に思うのが、借りている土地の上に自分所有の自宅を建てている場合、その自宅や土地はどうなるのか?という点です。

自宅の建っている土地が自分名義の土地であれば自己破産によって競売されたり任意売却されたりすることは分かりますが、借地の場合には他人の土地になるので競売されないのではないか、とも思えるからです。

そこで今回は、借地の上に建てている自宅がある場合、自己破産の競売や任意売却ではどのような取り扱いを受けるのか、という点について考えてみることにいたしましょう。

借りている土地の上に建てられた建物でも競売や任意売却される

結論から言うと、他人から借りている土地(借地)の上に建てられている建物も、自己破産の申立てを行えば競売や任意売却で処分させられることになります。

たとえ土地が他人の名義であっても建物が自己破産する人の名義になっているのであれば、その「建物」は自己破産する人の「資産」であり、債権者に分配されるべき資産となりますから競売や任意売却によって売却されることになります。

 

「土地」が競売や任意売却に掛けられるわけではない

前述したように、たとえ建物が建てられている土地が他人の所有になっている場合であっても、その上に建てられている建物は競売や任意売却を逃れることはできません。

もっとも、競売や任意売却の対象となるのは自己破産する人の名義となっている「建物」に限られますから、その建物が建てられている「土地」が競売や任意売却で処分されることはありません。

土地については単に建物の名義人に「貸しているだけ」ですから、土地の所有権が競売や任意売却で処分されるということはないのです。

 

土地の「借地権」は競売や任意売却で移転することになる

前述したように、借地の上に建てられている「建物」が自己破産に伴って競売や任意売却で処理される場合であっても、「土地」については競売や任意売却で処分されることはありません。

しかし、その土地に設定されている「借地権」は建物が競売や任意売却で処分されることに伴って、競売や任意売却の買受人に移転することになります。

他人から借りている土地の上に建物を建てているということは、土地を借りるための賃借権や地上権などの「借地権」を設定しているということになります。

無断で人の土地の上に建物を建てることは通常はありませんから、借地の上に建てられている建物にはすべて「借地権」が備わっているということになるでしょう。

そうなると、借地の上に建てられている建物は「借地権付きの建物」ということになりますから、自己破産の申立てをした後の競売や任意売却では「借地権付きの建物」として競売や任意売却されることになるのです。

そして、この「借地権」は建物が存続するうえで必要不可欠なものとなりますから、建物が競売や任意売却によって買受人に移転するのに伴って「借地権」も買受人に移転することになります。

「借地権の移転に土地所有者の承諾が必要か」という点については少々小難しい論点となりますのでここでは説明しませんが、借地の上に立っている建物は「借地権付きの建物」として競売や任意売却で処分され、買受人が現れればその建物の買受人に「借地権」も移転することになるのです。

 

以上のように、たとえ借地の上に建てられている家屋(自宅)であっても、「借地権付きの建物」として競売や任意売却の対象になりますので、「借地の上に建てているから自己破産しても取り上げられることはない」と勘違いしている人は考えを改めておいた方がよいでしょう。

 


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